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¿CÓMO MANTENER LA FACHADA DE MI EDIFICIO EN BUEN ESTADO?

16 diciembre, 2020 by Francisco Moreno

La importancia de mantener tu fachada en perfectas condiciones

Determinados elementos de los edificios requieren un cuidado y atención particular. Las fachadas, al igual que las cubiertas, terrazas y balcones son algunos de ellos, ya que al estar situados a la intemperie se desgastan más fácilmente.

Existen varios factores que afectan al exterior de nuestro edificio, como los agentes climatológicos, la contaminación atmosférica o la suciedad, que pueden originar un deterioro considerable si no llevamos a cabo un correcto mantenimiento de la fachada.

¿Cuáles son los desperfectos más comunes en las fachadas?

El desgaste y las múltiples imperfecciones que suelen aparecer en las fachadas pueden llegar a estar estrechamente relacionadas con la habitabilidad del edificio. Desde el surgimiento de goteras y humedades, hasta la pérdida de aislamiento térmico y acústico por la aparición de grietas o, en el caso más extremo, el desprendimiento de partes de la fachada.

Éstos son solo algunos de los efectos negativos de no prestar la debida atención a  una parte fundamental del inmueble, y para evitarlos a continuación explicamos los principales consejos para mantener la fachada de un edificio en buen estado.


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PODEMOS AYUDARTE

8 CONSEJOS PARA EL CORRECTO MANTENIMIENTO DE FACHADAS.

Para conservar en perfecto estado una fachada es necesario tener en cuenta tres aspectos: la limpieza y protección, la revisión de las diversas zonas exteriores del edificio y, por último, la renovación de los materiales deteriorados.

  • Labores de limpieza: necesarias para conservar el aspecto impecable de la fachada.
    • Contratar una empresa de limpieza profesional: los agentes a los que está constantemente expuesto el edificio como la lluvia, el humo o el polvo poco a poco van estropeando la fachada. Es recomendable realizar una limpieza profunda de la misma dos veces al año, de la mano de profesionales especializados en el mantenimiento de fachadas.
    • Prestar especial atención a la humedad: las denominadas manchas por eflorescencia se originan por las incrustaciones de humedad sobre las superficies. Es recomendable estar atento a su aparición para poder evitarla mediante el uso de productos específicos.
    • Aplica una capa protectora: después de llevar a cabo una limpieza profesional de la fachada es necesario aplicar una capa protectora. Existen técnicas especialmente diseñadas para cada tipo de fachada.
  • Abstract architecture and building with window exterior
  • Labores de revisión: los componentes que forman parte de las fachadas son los más expuestos al desgaste, por ello requieren de meticulosas labores de revisión para asegurar su correcta conservación y funcionamiento. Éstos son los principales pasos a seguir a la hora de revisar el estado un fachada:
    • Revisa elementos externos: los balcones, terrazas, rejas, jardineras, alfeizares y componentes ornamentales también están expuestos a las inclemencias y agentes del exterior.  Por ello hay que incluirlos en la etapa de revisión de la fachada.
    • Atender a las zonas donde no llega la lluvia: determinados inmuebles, gracias a su diseño, cuentan con algunas zonas resguardadas de los agentes externos (marcos de ventanas o soportes de balcones). No por ello hay que descuidarlas, ya que los residuos de polvo, las salpicaduras de agua o la humedad pueden ir acumulándose y terminar dañando las superficies.
    • Tener en cuenta los elementos de jardinería: a la hora de colocar plantas o decoraciones de jardinería hay que tener presente cómo van a interactuar con la fachada. Si no se revisan adecuadamente pueden aparecer manchas o marcas visibles por el roce, humedades, hongos y algas.
  • Labores de renovación: si durante las revisiones de mantenimiento de fachadas se detectan elementos desgastados será necesario sustituirlos de inmediato. 
    • Renovar la pintura: éste suele ser uno de los elementos más degradados por el paso del tiempo, debido principalmente a factores como la humedad o los rayos solares. Se recomienda repintar las fachadas de los edificios cada cierto tiempo, empleando siempre productos específicos y con ayuda profesional.
    • Cambiar elementos dañados: juntas desgastadas, mampostería o ladrillos estropeados, grietas y roturas por donde pueden filtrarse aire o agua. Cuando se localizan varios de estos elementos dañados es recomendable plantearse una reforma de la fachada.

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¿Hay que pasar la ITE o el IEE este año 2020 en Madrid?

27 octubre, 2020 by Verticalia Fachadas

Si vives en un edificio de ya cierta edad y teniendo en cuenta la problemática actual derivada de la COVID-19 es posible que te estés planteando esta pregunta. ¿Hay que pasar la ITE o el IEE este año 2020 en Madrid?

En este artículo repasamos las obligaciones relativas a la ITE y el IEE y tratamos de dar respuesta a esta pregunta.

ITE: Inspección Técnica de Edificios

IEE: Informe de Evaluación de Edificios

Grieta en paramento de fachada. ¿Hay que pasar la ITE o el IEE este año 2020 en Madrid?

La ITE: ¿Cuál es la obligación de los propietarios en condiciones normales?

Recordamos que la obligación de realizar una ITE derivada de la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (del Ayuntamiento de Madrid) corresponde a los propietarios de aquellos edificios y construcciones cuya antigüedad sea superior a 30 años desde la fecha de terminación de las obras (obra nueva o rehabilitación con reestructuración general o total).

En el año 2010 tuvieron que pasarla los edificios construidos en el año 1979. Así, cada año sucesivo se fueron incorporando edificios cada vez más modernos con antigüedades de 30 años. En el año 2019 tocó a las edificaciones construidas o rehabilitadas en 1988 y por tanto este año 2020 toca a los de 1989 con indicación de que es de aplicación el artículo 21.2 de la Ordenanza mencionada, el cual dice respecto a las sucesivas inspecciones:

Las sucesivas inspecciones se realizarán cada diez años independientemente de la fecha de presentación de una inspección anterior o de la subsanación de sus deficiencias, en el caso de ser ésta desfavorable.

¿No tienes claro si tu edificio se encuentra en esta situación?

En este caso puedes acudir a la página web del ayuntamiento que permite localizar los inmuebles afectados cada año. Basta con que introduzcas en el campo “Nombre de Vía” el nombre de la vía (las 4 primeras letras) en la que se sitúa el edificio y pulses el botón “Obtener Listado en PDF”. Ahí podrás ver si tu inmueble está incluido.

El IEE:¿Cuál es la obligación de los propietarios en condiciones normales?

El IEE se deriva de la normativa estatal y no ya del ayuntamiento.

A pesar de las diferentes modificaciones de la ley del suelo, el artículo vigente (29) que regula el IEE establece que Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, (…), para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio (…).

Son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los encargados de regular esto con su propia normativa. En este sentido la Comunidad de Madrid en su decreto 103/2016 regula el IEE en la Comunidad de Madrid.

En cuanto a los edificios afectados, todos aquellos con una antigüedad superior a 50 años deben presentarlo. Pero también aquellos que, independientemente de su tipología, deseen beneficiarse de ayudas públicas en la realización de obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética.

¿Se ha visto afectada la obligación de realizar la ITE este año 2020 por toda la problemática derivada del COVID-19?

¿Hay que pasar la ITE o el IEE este año 2020 en Madrid?

Para resolver esta pregunta podemos consultar la página web del Ayuntamiento de Madrid que informa sobre la ITE, y en ella nada hay que indique que esta obligación haya sido pospuesta.

Es decir, en 2020 sigue plenamente vigente la necesidad de tramitar la ITE en aquellos inmuebles afectados.

De hecho, el Ayuntamiento, en su página web, con información relativa a las alternativas a la atención presencial durante el tiempo de alarma por Coronavirus (COVID-19), indica que las solicitudes relacionadas con la Inspección Técnica de Edificios deberán remitirse al correo electrónico indicado en la misma, por lo que este servicio sigue estando disponible.

Operario limpiando una fachada

Verticalia sigue en activo durante este tiempo incierto de pandemia, afrontando las obras con las máximas garantías higiénicas y manteniendo plenamente las medidas de seguridad y está a disposición de aquellas comunidades de propietarios que hayan de afrontar una ITE o un IEE este año.

Fachada rehabilitada

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Oficina de Rehabilitación de Edificios Madrid

19 noviembre, 2017 by Verticalia Fachadas

Cuando se está en disposición de realizar obras de conservación o rehabilitación en la finca en la que vivimos o de la que somos responsables, empiezan a surgir dudas referentes a la financiación de las mismas. Surge la pregunta de si podemos beneficiarnos de alguna ayuda por parte del ayuntamiento o de la comunidad de Madrid. Para resolver estas dudas la Comunidad de Madrid pone a disposición de los ciudadanos la Oficina de Rehabilitación de Edificios Madrid.

Canaliza las consultas relativas a ayudas económicas existentes para la rehabilitación de edificios, viviendas e instalación de ascensores. Así como su tramitación.

El órgano responsable de la misma es la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras. La Oficina de Rehabilitación de Edificios Madrid se encuentra situada actualmente en la calle Braganza s/n (Madrid), con código postal 28025. Su horario de atención es martes y jueves de 9:00 a 14:00h.

No obstante, la Comunidad de Madrid pone a disposición de los ciudadanos un “portal de vivienda” en su página web. En él podemos pulsar en la pestaña “información por temas” y luego en la opción “Rehabilitación“. En este punto se nos informa de todos aquellos aspectos que afectan a nuestras obras. Entre los más destacables que aparecen (noviembre 2017) podemos mencionar el apartado de normativa. También los apartados de “fiscalidad en rehabilitación” y “ayudas económicas a la rehabilitación”.

Oficina de Rehabilitación de Edificios Madrid
Obras de rehabilitación

Con esta información confiamos en haberte ayudado a tener más claro cómo acometer las obras de tu edificio.

En particular localizar una oficina que te asesore acerca de las ayudas económicas existentes y su tramitación. Así como ser capaz de consultar vía internet el estado de las ayudas y subvenciones existentes.

La Oficina de Rehabilitación de Edificios Madrid es un buen lugar para informarse. También el portal de la vivienda de la página web de la Comunidad de Madrid.

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ITE SAN SEBASTIAN DE LOS REYES

3 diciembre, 2015 by Verticalia Fachadas

rehabilitación edificio
Inicio de obras para subsanar deficiencias ITE

¿Y qué es esto de  “la ITE del edificio”? Es facilito!!…….  inspección técnica de edificios.

También puedes verlo como I.T.E. y en este caso hablamos de inspecciones en los edificios de San Sebastián de los Reyes.

Es una inspección que es obligatoria como la de los coches o motos.

En el caso de San Sebastián de los Reyes, hay que hacerla a los treinta años de la construcción del edificio y luego, cada diez años.

Esta revisión la deben hacer todas las edificaciones, no solo los edificios de viviendas.

Naves industriales y edificaciones destinadas a cualquier uso tienen que inspeccionarse en el año natural posterior a los treinta años de la construcción.

La siguiente ITE será a los diez años de esta primera inspección técnica de edificios, .

La mejor manera para saber si te toca pasarla, es sin duda consultar los listados de los ayuntamientos.

En sus webs puedes encontrar estos listados con las direcciones que tiene que pasar la ITE en ese año.

Este es el enlace con la web de San Sebastián de los Reyes en la que tienes la normativa y los listados.

 

retirada de piedras por ITE
operarios retirando piedras de frente de forjado

Aunque la ITE la podemos pasar desfavorable, mi recomendación es acometer las obras necesarias y pasarla favorable.

¿Y por qué? , básicamente por que  nos va a reducir el número de  trámites con el ayuntamiento, cuantos más tramites , más posibilidades de problemas , perdidas de documentación , reclamaciones , notificaciones, etc..

Si pasamos una ITE como desfavorable porque no tenemos suficiente tesorería para acometer las obras, tendremos 6 meses para hacer una petición de licencia de obras.

Sumaremos el tiempo que indiquemos en la licencia  para realizar la obra (6 meses más).

Es verdad que se gana un año para poder hacer derramas y recaudar dinero , pero hoy en día , algunas empresas de rehabilitación hacemos financiaciones a las comunidades sin intereses.

En algunos casos pueden alargar el plazo, cargando costes financieros razonables, incluso más económicos que los bancos.

Por lo tanto, si le pedimos a la empresa de rehabilitación la financiación dentro del año de la ITE, podréis realizar la obra, pasarla como favorable, pagarla a plazos con lo recaudado en las derramas.

¡Y os habréis ahorrado los trámites que conlleva pasarla como desfavorable!.

frentes de terraza preparados para pintado
frentes de forjado de terraza enfoscados

 

Básicamente, el ayuntamiento busca dos cosas con las inspecciones técnicas de edificios

  1. Que las edificaciones estén en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (decoración).
  2. Identificar las obras necesarias y conocer tiempo aproximado de duración de las mismas.Con esto sabrá en cuanto tiempo tiene la construcción en perfecto estado sin que corra riesgo de caída, desprendimiento o daños a terceros.

 

protección con visera de vía publica
es fundamental pensar en la total protección vía publica y las personas

¿No parece nada descabellado, no? En definitiva, se busca que las construcciones estén en buen estado y eviten ser un problema para la seguridad de las personas, para las que viven dentro y las que pasan cerca.

Cuando aparecen los problemas…. En el momento que una vivienda se cae y ha pasado una ITE recientemente….cuando un arquitecto, aparejador…… o cualquier técnico competente Ha dictaminado  que la edificación está bien y se cae…… en este momento, la prensa dirá que  todo está mal,  que no se revisa bien…. En cualquier caso, cuanto mejor profesional tengamos delante, más seguridad tendremos ¿o no es así?

 

Pero en este punto nos encontramos en la encrucijada de siempre, quiero ahorrarme un duro en la inspección técnica del edificio, pero ¡¡quiero a la empresa que me dé mayor seguridad!! , como es lógico, las empresas que dan mayor seguridad, no son las más económicas ya que tienen unos gastos añadidos que no tienen las empresas poco profesionales.

obra de la que no puede caer nada a la calle
protección que facilita la vida y el transito en la calle

Una empresa seria de rehabilitación se audita a si misma (ISO) , tiene un seguro de responsabilidad civil importante, tiene a todos sus empleados formados y con sus certificaciones al día, trabaja con el material de mejor calidad….. Y por todo eso, hay que pagar más.

¿Qué es lo que hay que revisar y/o reparar para pasar una ITE en San Sebastián de los Reyes y en casi todas las poblaciones?

  • Daños estructurales, esto se refiere a vigas, forjados, cimientos. Por decirlo de una manera más simple, todo el esqueleto del edificio. Hay que ver si hay daños en la estructura. Normalmente se ve a simple vista o aparecen síntomas como grietas que nos están declarando un daño estructural.

 

  • Seguridad y estabilidad en elementos constructivos, esto son elementos que no son estructurales. Igualmente forman parte del edificio, como chimeneas , barandillas, bandejas de terrazas, cornisas, decoraciones de fachadas o aplacados(piedras).Sobre todo si pueden caer a alguna zona de tránsito de vehículos o personas.

 

  • Estanqueidad, sobre todo hay que fijarse en el estado de la cubierta, sea de teja, pizarra o plana. Y tanto esta, como las fachadas o incluso el suelo, no deben transferir humedades al edificio.

 

  • Fontanería y saneamiento, lo llamado comúnmente “pocería”. Si tenemos problemas de este tipo lo detectamos comúnmente por el olor o humedades en zonas que no serían compatibles con el exterior , etc. La conclusión de este punto es que no podemos tener fugas en la fontanería del edificio.

 

  • Por último, la accesibilidad al edificio tiene que estar en buen estado.

 

Estos puntos son un resumen de lo que hay que ver para identificar rápidamente si tenemos problemas  y así anticiparnos al dictamen desfavorable.

 

zona a falta de enfoscado
detalle de frente de forjado al que se le ha retirado la piedra

Normalmente, la misma empresa que hace la obra de las reparaciones necesarias para que el edificio pase a tener un dictamen de favorable, le presentará un técnico a la propiedad que se ocupará de pedir las licencias y direcciones facultativas necesarias para la realización de la obra.

La recomendación es que este técnico no sea propio de la empresa.

Se podría interpretarse como que el técnico “barre para casa”.

trabajos terminados ITE favorable
retirada de piedras, enfoscado y pintado de frentes de forjado de terrazas, pintado de barandillas y saneado de ladrillos rotos

En resumen y para terminar con la ITE.

Es verdad que nunca nos va bien tener que gastar dinero en rehabilitaciones de nuestros edificios.

También es verdad que dormimos mucho mas tranquilos sabiendo que hemos hecho todo lo posible por mantenerlo en buenas condiciones.

Preservando la seguridad de de todas las personas y vehículos que transitan a su alrededor o viven en el.

Y COMO NO!!! QUE BIEN NOS SENTIMOS CUANDO VEMOS NUESTRAS CASAS LUCIENDO COMO EL PRIMER DÍA O MAS BONITAS AUN!!

 

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